15억 넘는 아파트는 대출 4억까지 대출 한도 축소!

🏠 수도권 대출 규제 또다시 강화!

고가주택 대출 한도 축소하고 전세대출도 DSR 반영

정부가 다시 한 번 대출 규제를 강화했어요 
10월 16일부터 수도권과 규제지역의 고가주택 대출 한도가 대폭 줄고,
1주택자의 전세대출도 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함된다고해요
이는 최근 수도권을 중심으로 집값 과열 조짐이 이어지자 내놓은 긴급 가계부채 관리 대책

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 ① 고가주택 대출 한도 축소

수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도는 가격과 상관없이 6억 원까지 가능했지만,
이제는 주택 가격 구간별로 한도가 달라진다고하네요

주택가격변경된 주담대 한도

 

15억 원 이하	최대 6억 원
15억~25억 원 미만	최대 4억 원
25억 원 초과	최대 2억 원

!! 재건축·재개발 이주비 대출은 기존처럼 6억 원 한도 유지

대출 한도 축소로 인해

**‘대출을 통한 고가주택 매수’**를 억제하고, 상급지 갈아타기 수요를 차단하기 위한 목적이라해요

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② 1주택자 전세대출도 DSR에 포함 (10월 29일부터)

서민 주거 안정을 이유로 전세대출은 DSR 계산에서 제외되어 왔지만,
25년 10월말부터는 1주택자의 전세대출이 DSR에 반영되는데요

• 적용 대상: 수도권·규제지역 내 1주택자
• 예상 영향: 약 5만 2천 명
• 예시
  • 연소득 5천만 원, 전세대출 2억 원 → DSR 약 14% 반영
  • 연소득 1억 원, 전세대출 2억 원 → DSR 약 7.4% 반영

정부는 전세대출이 ‘갭투자’ 수단으로 악용되어 집값을 자극했다는 지적을 반영했다고 설명했어요

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③ 스트레스 금리 상향으로 대출 한도 축소

이는 향후 금리 인하로 대출 가능 금액이 늘어나는 효과를 사전에 차단하기 위한 조치로
대출 시 금리 변동 위험을 반영하는 스트레스 금리 하한이
1.5% → 3%로 인상되고
이로 인해 대출 한도는 평균 6.6~14.7% 감소할 전망이에요

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④ 은행 주담대 위험가중치도 강화

은행이 주택담보대출을 해줄 때 적용하는 위험가중치 하한이
기존 15% → 20%로 상향,
시행 시점은 내년 4월 → 내년 1월로 앞당김되었어요

 

 ⑤ 규제지역 확대 및 추가 제한

이번 대책으로 서울 21개 자치구, 경기 12개 지역이 새롭게 규제지역으로 지정되요
이에 따라 다음 규제가 즉시 적용되요
**경기 12개지역**
( 과천시, 광명시, 성남시-분당 수정 중원, 수원시-영통 장안 팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕,하남)

 

• 무주택자 LTV: 70% → 40%
• 전세대출 보유자는 3억 초과 아파트 구매 불가
• 3억 초과 아파트 보유자는 전세대출 신규 불가
• 신용대출 1억 초과자는 1년간 규제지역 내 주택 구입 금지
• 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV도 70% → 40%

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 ⑥ 우려되는 ‘풍선효과’

이번 조치로 고가주택 수요는 억제되겠지만,
중저가 아파트로 수요가 몰리는 풍선효과나
‘똘똘한 한 채’ 현상 심화가 발생할 가능성도 있어요
정부는 시장 상황을 면밀히 모니터링하며,
필요 시 추가 규제(예: 주담대 위험가중치 25% 상향) 도 검토하겠다고 밝혔어요

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💬 마무리

이번 대책은  **‘대출을 통한 부동산 투자 억제’**를 목표.
고가주택 중심의 대출 제한과 전세대출 DSR 반영은 가계부채 증가세를 억제하고 집값 상승세를 진정시키려는 강력한 조치로 볼 수 있는데요 

다만, 실수요자와 중저가 시장으로 수요가 이동할 경우
또 다른 시장 왜곡 현상이 나타날 수 있어
향후 시장 반응이 주목됩니다.